Le bail rural à long terme : un outil patrimonial ?

Un bail rural est un contrat de location de terres ou de bâtiments agricoles entre un propriétaire (bailleur) et un exploitant (preneur). L’exploitant, en échange de pouvoir utiliser les terres ou les bâtiments agricoles, verse un loyer au propriétaire. Cette location permet l’exercice d’une activité agricole pour l’exploitant, sans qu’il n’ait besoin d’acheter les terres ou les bâtiments.

C’est en fait un bail rural qui a une durée minimale prolongée par rapport à un bail rural classique (la durée est de 9 ans pour un bail rural classique).
On trouve 3 types de baux ruraux à long terme :

1. Le bail de 18 ans, le plus court. Il peut être reconduit par tacite reconduction, pour 9 années supplémentaires.
2. Le bail de 25 ans à long préavis, qui lui, n’est pas reconduit par tacite reconduction (à condition d’être vigilant quant aux modalités du congé).
3. Le bail dit de « carrière ». Ce type de bail s’étend jusqu’à la retraite de l’exploitant, et sa durée minimale est de 25 ans. Point de vigilance : la cession du bail n’est pas permise dans ce cas précis.

Le bail rural possède des avantages fiscaux non négligeables.

Pour rappel, lorsque qu’un bien est transmis à titre gratuit (donation ou succession), le bénéficiaire doit s’acquitter des droits de mutation à titre gratuit (droits de donation/succession) en fonction de leur valeur vénale.

Si le bien transmis est loué par bail rural à long terme lors de la transmission, un abattement de 75% est pratiqué sur la valeur du bien jusqu’au seuil de 300 000 € puis 50 % au-delà. Depuis 2023, l’exonération de 75 % peut être portée jusqu’à 500 000 € si le bénéficiaire s’engage à conserver les biens pendant 10 ans au lieu de 5 ans.

• Le bien transmis est un bien rural.
• Il doit faire l’objet d’un contrat de bail rural à long terme au moment de la transmission.
• Pour les donations intervenues au profit de l’exploitant ou d’un de ses proches parents, l’exonération ne s’applique que si le bail a été consenti depuis 2 ans au moins à la date de la donation.
• Le bénéficiaire doit conserver le bien 5 ou 10 ans.

Le bail rural à long terme peut donc être vu comme un véritable outil patrimonial optimisant. Il devient incontournable en présence de biens ruraux à transmettre et est le préalable à toute transmission aboutie.

A noter que le plafond d’exonération de 75 % se renouvelle tous les 15 ans. En présence de biens de valeur, comme le foncier en appellation viticole, il peut être d’autant plus intéressant d’anticiper la transmission afin de faire plusieurs étapes et escompter un renouvellement de la fraction exonérée à 75 %.

Également, il existe des spécificités en cas de transmission à la fois de biens ruraux détenus en direct et de parts de GFA.

Outre les avantages sur le plan de la transmission, il peut faire bénéficier d’exonération d’IFI (impôt sur la fortune immobilière) pour les personnes concernées.

Les conseillers en gestion de patrimoine Cerfrance BFC se tiennent à votre disposition pour vous aiguiller sur ces sujets, n'hésitez pas à prendre contact avec eux : conseil@bfc.cerfrance.fr