Impôt sur la Fortune Immobilière : êtes-vous concerné ?

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) frappe le capital, contrairement à l’impôt sur le revenu qui frappe les flux. L’IFI remplace depuis 2018 l’impôt sur la fortune (loi de finances pour 2018 n°2017-1837 du 30/12/2017, JORF du 31/12/2017). C'est un impôt annuel progressif dû par les personnes physiques dont le foyer fiscal détient un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1 300 000 €. La situation prise en compte est celle du 1er janvier de chaque année. L’IFI se déclare en même temps que la déclaration de revenus sur une déclaration 2042 IFI.

Le foyer fiscal au sens de l’IFI n’est pas le même que pour l’impôt sur le revenu. Outre les personnes mariées et les partenaires de PACS devant déclarer la valeur de leur patrimoine sur une déclaration, les concubins notoires doivent aussi cumuler la valeur de leurs biens respectifs (même s'ils déclarent leurs revenus séparément).

Concernant le patrimoine des enfants mineurs, celui-ci doit être intégré à celui des parents. En revanche, le patrimoine des enfants majeurs n’a pas à être intégré même s’ils sont rattachés au foyer fiscal des parents pour l’impôt sur le revenu.

Si l’imposition des biens immobiliers détenus en direct ne pose pas de difficulté particulière, il peut en être différemment en cas de biens détenus au travers d’une société (comme une SCI). Seule doit être déclarée la quote-part représentative de biens immobiliers.

• Si une SCI détient un immeuble et de la trésorerie, il faut extourner cette dernière.
• Il peut également arriver que la SCI détienne un actif taxable (comme un bien locatif) et un actif exonéré (comme un bien professionnel).
• En cas de chaîne de participation (exemple des holdings), il est nécessaire de faire le point entité par entité pour déterminer le montant à déclarer.
• Egalement, certains passifs ne doivent pas être déduits selon leur nature. Les textes visent notamment certaines dettes intrafamiliales. 

1. Les biens professionnels sont totalement exclus de l’assiette IFI. Il est nécessaire de bien apprécier sa situation pour définir si les critères sont respectés. Ceux-ci diffèrent selon que le redevable exerce son activité en nom propre, ou au travers d’une société à l’IR ou à l’IS. Dans certains cas, le critère de l’activité professionnelle exercée à titre principal est retenu alors que dans d’autres cas, c’est le critère de l’exercice d’une fonction de direction qui est pris en compte. Une appréciation au cas d’espèce est indispensable par exemple en cas d’exercice de plusieurs activités. 
2. Certains biens bénéficient d’une exonération partielle :

• Les bois et forêts (ou parts de groupement forestier) intégrés dans un plan simple de gestion sont exonérés à hauteur de 75 %.
• Les biens ruraux loués par bail long terme sont exonérés à hauteur de 75 % jusqu’à 101 897 € et 50 % au-delà. A noter que dans certains cas, les biens ruraux peuvent être totalement exonérés s’ils sont loués dans le cadre du cercle familial dont les membres sont définis par le texte du Code général des impôts. 

Les biens doivent être évalués à leur valeur vénale. Cette étape peut être plus ou moins simple selon la nature des biens. Par exemple, valoriser un bien dans une zone où il existe de nombreuses transactions (zones urbaines comme à Paris) n’est pas complexe car il existe des biens comparables. Cette possibilité est limitée pour les biens particuliers ou situés en zone rurale.

La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %. Cet abattement est explicitement prévu par la loi, son application ne pose donc pas de soucis majeur. Il ne faut pas que le bien soit en revanche détenu via une SCI.

D’autres biens peuvent être décotés mais il n’existe pas d’abattement fixé par les textes, comme pour les biens en indivision ou loué. La connaissance de la jurisprudence est utile pour mesurer l’opportunité et les risques éventuels selon la situation. 

La clef d’entrée est fixée à 1 300 000 € mais la clef de calcul s’applique à compter de 800 000 €.