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Le secteur immobilier traverse une transformation majeure sous l’impulsion des réglementations énergétiques visant à réduire l’impact environnemental des bâtiments.
Ces changements, qui touchent particulièrement les propriétaires et investisseurs, imposent de repenser les stratégies patrimoniales pour s’adapter à un marché en changement.
Rappelons tout d'abord les critères de décence pour un logement, au regard de la loi :
Les normes énergétiques deviennent de plus en plus strictes en Europe et en France.
Les logements sont classés grâce au diagnostic de performance énergétique (DPE) à l’aide d’une lettre qui se situe entre A et G.
À titre d’exemple, la loi Climat et Résilience impose des restrictions drastiques pour les logements énergivores :
Ces échéances forcent les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation pour éviter la dévalorisation de leurs biens.
En effet, les passoires thermiques sont désormais perçues comme des actifs à risque, leur valeur diminuant à mesure que les échéances approchent, ce qui crée des opportunités pour les investisseurs voulant se projeter dans la rénovation énergétique de ces logements.
Ces évolutions réglementaires créent des défis mais aussi de nombreuses opportunités :
Les travaux nécessaires pour améliorer les performances énergétiques (isolation, remplacement des systèmes de chauffage, double vitrage, système de ventilation performant) peuvent être coûteux. Cependant, ces investissements sont souvent indispensables pour conserver un rendement locatif viable et éviter une décote du bien. L’amélioration du DPE peut transformer un bien "passoire énergétique" en un logement performant, le rendant à nouveau compétitif sur le marché locatif ou à la revente.
Les évolutions du marché immobilier et les nouvelles exigences liées à la performance énergétique impactent directement les conditions d’accès au crédit immobilier. Les logements énergivores (classés F ou G dans le DPE) sont particulièrement touchés, car les banques adoptent une approche de plus en plus prudente vis-à-vis de ces biens, ce qui peut compliquer le financement des rénovations ou des acquisitions.
Les banques imposent désormais des critères plus stricts pour les prêts destinés à des biens énergivores, comme un apport plus important ou des taux d'intérêt plus élevés.
Elles demandent souvent une évaluation précise des coûts de rénovation pour garantir que l’emprunteur pourra financer les travaux nécessaires.
À l’inverse, les biens rénovés selon les standards énergétiques actuels ou à venir deviennent plus attractifs. Ils bénéficient d’une valorisation accrue et séduisent une clientèle de plus en plus sensible aux critères environnementaux. Plusieurs facteurs expliquent cette attractivité croissante, notamment :
Face à ces changements, il est essentiel pour les propriétaires, investisseurs et professionnels du secteur immobilier de revoir leurs stratégies afin de tirer parti des évolutions du marché tout en se conformant aux nouvelles réglementations. Voici quelques pistes clés pour réussir cette transition :
Avant d'engager des travaux de rénovation, il est indispensable de procéder à un audit énergétique approfondi de votre bien immobilier. Cet audit permet :
À savoir que les audits énergétiques peuvent être financés partiellement via des dispositifs comme MaPrimeRénov’ ou les subventions locales, ou par le vendeur directement.
Certaines rénovations offrent un meilleur rendement énergétique et financier que d’autres. Parmi les interventions les plus efficaces, on retrouve l’isolation thermique (combles, murs, cave), le remplacement des systèmes de chauffage (chaudières à condensation, pompes à chaleur…), le remplacement des fenêtres et des portes et un système de ventilation performant.
Pour réduire l’impact financier des travaux de rénovation, de nombreux dispositifs existent :
Les propriétaires et investisseurs doivent se familiariser avec les enjeux énergétiques et les solutions techniques disponibles. Pour cela, ils peuvent solliciter des professionnels du bâtiment pour faire chiffrer le montant des travaux et garantir la qualité de ceux-ci.
Il est également possible de se faire accompagner par des conseillers en patrimoine ou des professionnels de l’immobilier pour faire un point sur la faisabilité du projet.
Les nouvelles réglementations énergétiques transforment les contraintes environnementales en opportunités pour ceux qui adaptent leur stratégie. Miser sur des actifs performants sur le plan énergétique, anticiper les travaux de rénovation, et intégrer des critères énergétiques dans ses décisions d’investissement ne sont plus seulement des choix, mais des nécessités pour pérenniser et valoriser son patrimoine immobilier.
L’avenir appartient aux investisseurs prêts à s’engager dans cette transition énergétique immobilière. N'hésitez pas à contacter nos conseillers spécialisés en gestion de patrimoine : patrimoine@bfc.cerfrance.fr
