Audit énergétique : bien réfléchir son projet d'investissement immobilier

Depuis 2006, la mise en vente d’un logement doit être accompagnée d’un DPE (Diagnostic de Performance Energétique).

Pour les promesses de vente signées à compter du 1er avril 2023, pour les biens classés F ou G de maison individuelle ou d’immeubles complets dont plusieurs logements sont classes G, s’ajoute une nouvelle obligation : l’audit énergétique. Celui-ci doit être joint à l’avant-contrat (compromis…).

Cette obligation concernera ceux classés E à partir du 01/01/2025 et ceux classés D à partir du 01/01/2034.

L’audit énergétique ne remplace pas le DPE. Il le complète. Il propose des travaux de rénovation afin d’atteindre la classe B, intègre une estimation du budget travaux et les éventuelles aides mobilisables. La réalisation des travaux n’est pas obligatoire pour réaliser la vente. L’objectif est d’informer le potentiel acquéreur.

D’autres obligations incombent aux copropriétés (plan pluriannuel de travaux à adopter en AG…) compte tenu de leurs spécificités qui seront détaillées dans un prochain article.
 

Notion de logements décents (article 160 de la loi climat et résilience).

À partir de 1er janvier 2025, le logement énergétiquement décent ne sera plus défini sur la base d'un seuil maximal de consommation d'énergie finale, mais en fonction d'un niveau de performance énergétique minimal, défini par décret. 

Un logement classé :
-    G ne sera plus considéré décent à compter du 1er janvier 2025
-    F ne sera plus considéré décent à compter du 1er janvier 2028
-    E ne sera plus considéré décent à compter du 1er janvier 2034

Ces différentes contraintes doivent amener les investisseurs à plus de réflexions lors d’un projet d’investissement immobilier.

Un arbitrage est possible entre l’immobilier physique par rapport à l’immobilier "pierre-papier". Commençons par définir les avantages et inconvénients de l’immobilier papier par rapport à l’immobilier physique. Dans votre projet, il faudra également intégrer vos objectifs patrimoniaux.

Qu’est-ce que la "pierre-papier"?

C’est acheter des parts sociales ou des actions de structures qui gèrent un parc immobilier. Cette entité dispose d’un large parc immobilier « réel » (locaux commerciaux, bureaux, entrepôts logistique…) et vous reverse à intervalle régulier une partie des résultats sous forme de dividendes. En contrepartie, l’entité se rémunère au travers de frais à l’acquisition et de gestion.

Les principaux véhicules utilisés pour investir dans la pierre papier sont les foncières (qui sont cotées en bourse) et les SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier). Ces actions (pour les foncières cotées) ou SCPI peuvent être détenues directement par l’investisseur ou indirectement par exemple dans des contrats d’assurances-vie pour les SCPI.