appartement dans immeuble en copropriété

Tout savoir sur les charges de copropriété

Les charges de copropriété englobent les frais collectifs liés à l'entretien et la gestion d'un immeuble en copropriété. Elles peuvent être déductibles des revenus fonciers lors de la déclaration fiscale, réduisant ainsi l'impôt sur ces revenus. Si le bien est loué, le propriétaire peut répercuter une partie de ces charges sur le locataire, conformément à la loi et aux termes du contrat de location.

Quelques rappels concernant la copropriété

Que signifie le terme "copropriété"

La copropriété désigne une situation dans laquelle la propriété d’un immeuble bâti est répartie par lots entre plusieurs personnes.

Chaque copropriétaire dispose de parties privatives et d'une quote-part de parties communes (les couloirs, les ascenseurs, les espaces extérieurs, les équipements partagés) appelée tantièmes ou millièmes de copropriété.

Copropriété : que dit la loi ?

Le statut de copropriété est encadré par la loi du 10 juillet 1965. Chaque copropriété doit disposer d’un règlement qui :

Indique où se trouvent les parties communes et les parties privatives.
Réglemente l’utilisation des zones partagées et les règles de vie pour un bon fonctionnement général de l’immeuble.
Rappelle aussi les droits et les devoirs des copropriétaires.

La copropriété implique la création d’un syndicat de copropriétaires. Un syndic exécute les décisions prises. Il peut y avoir un conseil syndical chargé de contrôler et d’assister le syndic.

Budget prévisionnel et définitif de la copropriété

Le budget prévisionnel de la copropriété est voté en assemblée générale. Il permet d’appeler les provisions. Sur la base du budget définitif approuvé en assemblée générale de l’année suivante (une fois l’exercice comptable de la copropriété terminé), une régularisation est réalisée en fonction des dépenses réelles. Chaque copropriétaire reçoit alors un relevé individuel reprenant le total des différents postes de charges, la quote-part liée au lot et la part récupérable sur le locataire. Il peut en résulter un trop versé (provisions > charges réelles) ou à un versement complémentaire (provisions < charges réelles).

Quel est le lien avec la déclaration de revenus fonciers ?

Pour rappel, au régime réel, les charges sont déductibles.

Deux étapes sont indispensables ; prenons l’exemple des revenus 2022 déclarés en 2023 :

La déduction

Il est nécessaire de déduire des loyers 2022 l’ensemble des provisions qui ont été payées sur l’année 2022. Sauf exception, l’ensemble des provisions doit être déduites (même si lors de l’établissement de la déclaration de revenus le décompte définitif est connu avec la ventilation des charges déductibles et non déductibles).
La régularisation

Il faut effectuer la régularisation des charges déduites en 2021 sur la base du relevé individuel. Les charges n’ayant pas le caractère déductible (charges récupérables sur le locataire…) doivent être réintégrées. Il est nécessaire d’effectuer un calcul précis (et non de retenir une quote-part forfaitaire).

Cette régularisation peut être rendue complexe par un exercice comptable décalé de la copropriété par rapport à l’année civile (dans ce cas, il est nécessaire d’effectuer un calcul en utilisant les relevés de deux exercices comptables distincts). La réalisation de travaux s’étalant sur plusieurs exercices peut également rendre cette étape plus complexe, ou encore la non précision des charges récupérables sur le locataire.

Exemple :

Sur l’année 2022, le propriétaire a versé 400 € de charges de copropriété par trimestre, soit 1 600 € sur l’année. Ces provisions doivent être déduites des loyers 2022.
Le relevé individuel adressé courant 2023 sur la base du budget définitif approuvé préalablement en assemblée générale est de 1 800 €, dont 800 € de charges récupérables sur le locataire et 200 € de charges non déductibles.
Lors de l’établissement de la déclaration de revenus 2023 en 2024, le propriétaire devra réintégrer un montant de : 1 800 € - 800 € - 200 € = 800 € qui a été déduit en trop.

Quel est le lien avec le locataire ?

locataire réglant les charges de copropriété

En fonction de ce que prévoit le bail, une partie des charges de copropriété a vocation à être récupérée sur le locataire. En règle générale, une provision pour charges est appelée chaque mois.

Dès lors que l’exercice comptable permettant de connaître le décompte définitif est terminé, il est donc possible d’effectuer la régularisation.

Exemple :

Chaque mois, le locataire paie 500 € de loyers dont 50 € de charges de provisions pour charges de copropriété. Le décompte définitif fait ressortir un montant de charges récupérables auprès du locataire de 840 €. Le locataire devra donc verser un complément de 240 €.

Il est nécessaire que le bailleur communique le décompte définitif au locataire.

A retenir

La déduction et la régularisation des charges de copropriété peuvent donc être relativement complexes en fonction de la précision des documents adressés au copropriétaire.

La régularisation du point de vue fiscal (déclaration de revenus) ne doit pas être confondue avec celle à réaliser avec le locataire.

N'hésitez pas à prendre conseil auprès de nos conseillers spécialisés en patrimoine : conseil@bfc.cerfrance.fr

Cyril Dannoux

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