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A compter du 1er janvier 2023, les acquisitions réalisées dans le cadre du dispositif Pinel ne bénéficieront plus des mêmes dispositions fiscales. Cependant, il est possible de la coupler à un autre dispositif : le déficit foncier.
Le dispositif PINEL permet de bénéficier d’un avantage fiscal prenant la forme d’une réduction d’impôt en cas d’investissement dans un bien immobilier locatif.
Le bénéfice du dispositif est soumis à différentes conditions dont notamment :
Ce dispositif est avant tout connu pour des investissements réalisés dans du neuf.
Les acquisitions réalisées dans le cadre de ce dispositif ne bénéficieront plus des mêmes dispositions fiscales en 2023. A compter du 1er janvier 2023, les taux Pinel changent.
La réduction d’impôt passe de :
- 12% à 10.5% pour une location de 6 ans
- 18% à 15% pour une location de 9 ans
- 21% à 17.5% pour une location de 12 ans
Il existe des solutions intéressantes du point de vue patrimonial pour les amoureux des vieilles pierres, en associant les avantages de deux dispositifs : Pinel Ancien optimisé au déficit foncier.
Les investisseurs peuvent cumuler les avantages de ces deux régimes fiscaux pour optimiser l’opération :
L’investisseur bénéfice donc des avantages de deux dispositifs distincts.
At
tention, les travaux éligibles au déficit foncier ne sont pas repris dans la base de calcul du prix de revient servant de base de détermination de la réduction d’impôt comme le mentionne explicitement le texte (art. 199 I F novovicies du CGI).
Le dispositif PINEL est soumis à des conditions strictes qu’il est impératif de réunir au risque que l’administration fiscale le remette en cause.
Des déclarations fiscales spécifiques sont à souscrire dont la bonne complétude est fondamentale là encore pour éviter toute remise en cause.
Comme pour tout investissement immobilier, il est nécessaire de s’assurer que l’opération réunisse les principaux critères pour assurer sa réussite (choix de l’emplacement, dynamisme du marché local et de la demande locative…).
Compte tenu de la complexité du dispositif et de la nécessité de réunir de nombreuses conditions, nous recommandons de vous faire accompagner par des professionnels tout au long de l’opération.
Dans un contexte inflationniste tel que nous le connaissons actuellement, il est d’autant plus crucial de réfléchir au dispositif fiscal avant une acquisition. Utiliser la fiscalité comme un effet de levier plutôt que de la subir permet d’accroître votre pouvoir d’achat en tant qu’investisseur. Tel est l’enjeu !
Les conseillers en gestion de patrimoine Cerfrance BFC sont à votre disposition pour vous accompagner dans vos réflexions relatives à la constitution, la gestion et la transmission de votre patrimoine : patrimoine@bfc.cerfrance.fr
Rosine Girardot, Conseillère spécialisée en patrimoine Cerfrance BFC
