Cerfrance BFC
Le foncier étant un actif majeur et à enjeu pour l’activité agricole et/ou viticole, il est intéressant de regarder les atouts et contraintes de l’outil Groupement Foncier Agricole (GFA) dans le cadre de la transmission. Notre conseiller spécialiste en patrimoine vous en dit plus ici.
Cette forme de société civile spécifique au monde rural est utilisée pour structurer et organiser la gestion du patrimoine foncier ainsi que pour favoriser le transfert de terres par le biais de parts et non par un partage de biens fonciers.
Du point de vue constitution, le nombre d’associés minimum est de 2. Le capital peut être réalisé par apport de biens (modalité utilisée notamment pour transférer à un GFA des biens déjà détenus) ou en numéraire (modalité utilisée notamment lorsque le GFA est constitué en vue d’un achat de foncier).
Du point de vue de la fiscalité, les GFA sont soumis à l’impôt sur le revenu (revenus fonciers), mais une option à l’impôt sur les sociétés est envisageable. Dans ce dernier cas, une approche des conséquences fiscales doit être menée (plus-values…).
L’intérêt de cette entité est de faciliter l’installation, la reprise, l’agrandissement, mais surtout la transmission.
Ceci permet de conserver l’unité du patrimoine en y intégrant les terres et éventuellement les bâtiments agricoles.Les objectifs de cette structure sont donc de conserver lors de la transmission une unité du foncier pour éviter l’indivision et la division du foncier (morcellement de la propriété).
À ceci s’ajoute une facilité de transmission plus progressive, un besoin financier moins important, par exemple lors des phases d’installation pour l’enfant repreneur. Les capitaux peuvent être mobilisés sur le capital de la société d’exploitation.
L’acquisition de parts peut se faire dans le temps, dans le cas d’un endettement de la structure, celui-ci est retenu dans la valorisation des parts et donc diminue la valeur prise en compte lors de la transmission ou donation.
L’indivision est évitée, pour rappel cette dernière apparait lors d’un divorce ou un décès... Dans cette situation, les relations entre co-indivisaires peuvent être compliquées, la gestion est plus complexe. Par le biais du GFA, la rédaction des statuts peut encadrer les phases de vies (conditions des entrées/sorties des associés avec les clauses d’agrément).
Lors d’un partage, la réalisation de lots de foncier peut s’avérer compliquée. En effet, la terre peut avoir une connotation affective pour les héritiers ou une qualité (potentiel agronomique) et une localisation géographique différentes. Ceci peut avoir comme conséquence une difficulté pour former les lots de parcelles. Certaines propriétés rurales se prêtent également assez peu à la formation de lots, comme les parcelles de grande surface (remembrées ou composant des fermes d’un tenant qu’il peut sembler dommage d’éclater). À l’opposé, le GFA peut aussi être adapté pour des parcelles de toute petite taille où la division serait complexe à mettre en œuvre et pourrait même poser la question de la pérennité et de l’intérêt patrimonial du bien au fur et à mesure des générations. Cela est le cas, par exemple, de vignes en AOC prestigieuses, de toute petite dimension. Le GFA constitue donc une alternative en transmettant des parts et non un bien défini. Ceci est aussi une bonne option pour garantir un haut degré d’égalité entre les enfants, car tous profiteront de l’évolution de valeur à la hausse ou à la baisse dans les années à venir. Cet aspect peut être intéressant dans les zones viticoles (évolution de la zone AOC…).
Le GFA permet de bénéficier des mêmes avantages qu’une détention en direct vis-à-vis des abattements du bail à long terme et /ou la mise en place d’un démembrement (voir article ➡️ Le bail rural à long terme : un outil patrimonial).
A noter enfin la variante : le Groupement Foncier Rural (GFR) qui permet de regrouper des biens agricoles, mais aussi des taillis, landes… non exploités.
Ces avantages ne doivent pas occulter les limites et contraintes du GFA. Celles-ci sont en miroir de ces avantages :
En conclusion, le GFA est un outil patrimonial intéressant, mais sa mise en œuvre doit s’intégrer dans une réflexion globale. Il faut tenir compte des objectifs patrimoniaux familiaux, incluant un inventaire des biens pour définir la meilleure organisation de la gestion des actifs immobiliers et fonciers ruraux.
L’équipe patrimoine Cerfrance BFC reste à votre disposition pour toutes questions et vous accompagner dans vos projets : patrimoine@bfc.cerfrance.fr
