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Nouveau statut de bailleur privé dispositif JEANBRUN

Nouveau statut de "bailleur privé" : dispositif JEANBRUN

PINEL, DUFLOT, BORLOO, ROBIEN… JEANBRUN !

Nombreux sont les dispositifs qui ont existé concernant l’investissement immobilier, le plus souvent portant le nom du ministre du logement qui en est à l’origine.

Le dispositif JEANBRUN est le dernier né d’entre eux, applicable pour les acquisitions réalisées entre le 21/02/2026 et le 31/12/2028. Il est également appelé « relance logement » ou statut de bailleur privé.

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Publié le 04.05.2026 par Cyril Dannoux

Principe du dispositif

Le JEANBRUN reprend un mécanisme connu par le passé (notamment dans le dispositif PERISSOL) en permettant un amortissement (hasard du calendrier le PERISSOL créé en 1996 fête ses 20 ans cette année !) et non une réduction d’impôt sur le revenu, comme c’était le cas avec le PINEL par exemple.

Quelles sont les conditions à remplir ?

Concernant le bien
Le logement doit être :
- Situé en France (il n’y a pas de notion de zonage comme dans d’autres dispositifs, l’ensemble du territoire national étant éligible).
- Situé dans un bâtiment d’habitation collectif (maison individuelle exclue).
- Acquis neuf ou ancien (dans ce cas les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d’achat, être assimilables à une réhabilitation lourde et améliorer significativement la performance énergétique). Précision importante : à ce jour, à défaut de doctrine parue, nous ne savons pas quel niveau de performance énergétique sera à atteindre après travaux (certainement sur la base du DPE).
Concernant le propriétaire
Le propriétaire doit s’engager à :
- Louer le logement pendant 9 ans (prorogeable) à une personne autre que son foyer fiscal ou parent / allié jusqu’au 2ème degré (ex : un grand-parent ne peut pas louer à son petit-fils).
- Conclure un bail de location nue à usage de résidence principale du locataire (location meublée exclue).
- Mettre en location dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition.
- Respecter les plafonds de loyers selon l’affectation du logement pendant toute la durée de l’engagement (secteur intermédiaire, social, très social).
- Respecter les plafonds de ressources du locataire (apprécié à la date de signature du bail).
- Formuler l’option en lien avec la déclaration de revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition (option irrévocable).
Les plafonds de loyer et de ressources sont mis à jour chaque année par l’administration.

Précisions concernant l’avantage fiscal

La base de l’amortissement correspond à 80 % du prix d’acquisition net de frais (majoré des travaux pour les logements anciens rénovés sous conditions). Il constitue une charge qui s’ajoute à toutes les autres habituellement déductibles dans les revenus fonciers.

Le taux de cet amortissement varie selon qu’il s’agisse d’un bien neuf ou ancien avec travaux et selon le type de bail :

	Location intermédiaire	Location sociale	Location très sociale
Neuf	3,5 %	4,5 %	5,5 %
Ancien avec travaux	3 %	3,5 %	4 %

Le montant de l’amortissement déductible fiscalement est plafonné à 8 000 € :

	Location intermédiaire	Location sociale	Location très sociale
Plafond d'amortissement annuel	8 000 €	10 000 €	12 000 €

Attention :

Le bien doit être détenu en pleine propriété (opérations en démembrement exclues sauf exceptions).
Acquisition possible via une SCI à l’IR (SCI à l’IS exclue).
L’amortissement implique une imposition obligatoirement au régime réel foncier (micro foncier exclu).
En cas de dépassement de l’amortissement annuel, l’excédent est perdu (il faut donc bien calibrer le montant d’investissement par rapport à ce qui sera déductible pour ne pas perdre d’amortissement).
Les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente (art. 150 VB III du CGI).
Si les engagements ne sont pas respectés, les amortissements déduits sont réintégrés dans les revenus avec les conséquences fiscales en découlant.

En conclusion

Le dispositif JEANBRUN fait valoir des atouts mais il faut bien respecter toutes les conditions pour éviter toute remise en cause de l’avantage fiscal. En cas de rénovation, il faut être très vigilant à respecter toutes les conditions qui rendent le dispositif plus complexe que pour un achat en neuf.

Il présente l’inconvénient de ne concerner que les biens situés dans des logements collectifs.

Il faut aussi avoir conscience qu’il faut louer longtemps le bien dans le dispositif pour aller jusqu’au maximum de l’amortissement.

Comme toujours pour ce type de dispositif, le gain sera maximisé pour les contribuables soumis dans des tranches marginales les plus élevées du barème. Également, il faut bien chiffrer son projet pour s’assurer de ne pas acheter un bien neuf sur-valorisé qui contribue à faire payer une partie de l’économie fiscale.

La parution de la doctrine (instruction fiscale) permettra d’avoir plus de précisions avant de se lancer.

Sources de référence :

Article 31 I 1° i et j du CGI.

Doctrine non parue à ce jour.

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