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Impacts de la loi de finances 2025 en gestion de patrimoine
Modification des avantages fiscaux liés aux baux long terme
Les biens donnés par bail rural à long terme (BLT) bénéficient, sous certaines conditions, d'une exonération partielle des droits de succession et de donation.
Retrouvez les modifications apportées par la loi de Finances 2025 sur les avantages liés aux baux à long terme par le biais de cas concrets.
Conditions de l’exonération partielle des droits de succession et de donation
- Le bien transmis doit constituer un bien rural
- Il doit faire l'objet d'un BLT (durée minimum de 18 ans) au jour de la transmission
- être conservé pendant une durée minimale par le donataire ou l’héritier après la transmission (détails ci-après)
- Le bail doit avoir été consenti depuis au moins 2 ans lorsque le preneur est le donataire ou un membre de sa famille. La condition d'antériorité de 2 ans imposée au bail n'est pas exigée en cas de transmission par décès.
Portée de l'exonération
L’exonération est de 75% de la valeur des biens loués jusqu’à une certaine limite (détails ci-après). Une fois la limite dépassée, l'exonération est de 50 %.
La limite du seuil s'apprécie au niveau de chaque couple (donateur, donataire) ou (défunt, héritier).
Dans l'hypothèse où les biens transmis comprennent à la fois des parts de groupements fonciers agricoles (GFA) et des immeubles ruraux (détenus en direct) loués par bail à long terme, la limite de seuil s'applique au titre de chaque catégorie de biens.
En cas de donation consentie il y a moins de 15 ans (rappel fiscal), il convient d’en tenir compte dans le calcul des exonérations.
Modifications apportées par la loi de finances 2025
Jusqu’alors, la durée de conservation minimale était de 5 ans et la limite pour l’exonération de 75% était de :
- 300 000 € et engagement à conserver 5 ans
- 500 000 € et engagement à conserver 10 ans.
NB : Cette exonération est cumulative avec « l’abattement » usufruit/nue-propriété.
La loi de finances pour 2025 du 14/02/2025 a réhaussé la limite pour la portée à :
- 600 000 € et engagement à conserver 5 ans
- 20 000 000 € et engagement à conserver 18 ans.
Illustration avec quelques exemples
Prenons l’exemple d’un propriétaire foncier qui détient un patrimoine immobilier agricole de 1 000 000 €, veuf, un enfant.
Hypothèse : pas de donation ces 15 dernières années.
Hypothèse 1 : cas du décès
-
Cas 1 : décès sans BLT
| Valeur des biens transmis : | 1 000 000 € |
| Abattement BLT | 0 € |
| Abattement personnel | 100 000 € |
| Assiette taxable aux droits de succession | 900 000 € |
| Droits dus | environ 210 000 € |
→ Aucun engagement de conservation par l’héritier.
-
Cas 2 : décès avec BLT – seuil de 600 000 €
| Valeur des biens transmis : | 1 000 000 € |
| Abattement BLT | 650 000 € |
| Abattement personnel | 100 000 € |
| Assiette taxable aux droits de succession | 250 000 € |
| Droits dus | environ 50 000 € |
→ L'héritier doit s'engager à conserver les biens 5 ans.
-
Cas 3 : décès avec BLT – seuil de 20 000 000 €
| Valeur des biens transmis : | 1 000 000 € |
| Abattement BLT | 750 000 € |
| Abattement personnel | 100 000 € |
| Assiette taxable aux droits de succession | 150 000 € |
| Droits dus | environ 30 000 € |
→ L'héritier doit s'engager à conserver les biens 18 ans
Hypothèse 2 : cas de la donation de nue-propriété – (âge de l’usufruitier 64 ans)
Rappel du barème fiscal usufruit et nue-propriété :
| Age de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| moins de 21 ans |
90 % |
10 % |
| de 21 à 30 ans |
80 % |
20 % |
| de 31 ans à 40 ans |
70 % |
30 % |
| de 41 à 50 ans |
50 % |
40 % |
| de 51 à 60 ans |
40 % |
50 % |
| de 61 à 70 ans |
30 % |
60 % |
| de 71 à 80 ans |
20 % |
70 % |
| de 81 ans à 90 ans |
10 % |
80 % |
| + de 90 ans |
60 % |
90 % |
-
Cas 1 : donation de la nue-proriété sans BLT
| Valeur de la pleine propriété | 1 000 000 € |
| Valeur de la nue-propriété (60%) | 600 000 € |
| Abattement BLT | 0 € |
| Abattement personnel | 100 000 € |
| Assiette taxable aux droits de succession | 500 000 € |
| Droits dus | environ 100 000 € |
-
Cas 2 : donation de la nue-proriété avec BLT - seuil de 300 000 €
| Valeur de la pleine propriété | 1 000 000 € |
| Valeur de la nue-propriété (60%) | 600 000 € |
| Abattement BLT | 375 000 € |
| Abattement personnel | 100 000 € |
| Assiette taxable aux droits de succession | 125 000 € |
| Droits dus | environ 23 000 € |
-
Cas 3 : donation de la nue-proriété avec BLT - seuil de 600 000 €
| Valeur de la pleine propriété | 1 000 000 € |
| Valeur de la nue-propriété (60%) | 600 000 € |
| Abattement BLT | 450 000 € |
| Abattement personnel | 100 000 € |
| Assiette taxable aux droits de succession | 50 000 € |
| Droits dus | environ 10 000 € |
Il n’y a pas besoin de mobiliser l’abattement déplafonné. Ainsi, l’engagement reste de 5 ans. Si les biens avaient une valeur supérieure, il serait possible d’opter pour l’abattement déplafonné.
Conclusion
Cette mesure sera notamment intéressante en présence de biens fonciers viticoles dont la valeur est importante.
L’abattement du BLT associé au démembrement de propriété rend l’outil d’autant plus efficace. En effet, pour rappel, au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire en franchise de droit.
De plus, pour rappel l’abattement parent – enfant est actuellement de 100 000 €/parent/enfant tous les 15 ans. Ainsi, en anticipant la transmission de patrimoine, lors de la prochaine transmission de patrimoine voulue (donation) ou subie (décès), l’abattement pourrait être totalement reconstitué.
NB : la loi de finance 2025 n’a, par contre, pas modifié les abattements IFI (impôt sur la fortune immobilière) pour les biens loués par BLT non constitutifs de biens professionnels (Rappel : les biens professionnels sont exonérés d’IFI).
Les biens loués par BLT bénéficient d’une exonération partielle d’IFI : 75% jusqu’à 101 897 € puis 50% au-delà.
NB : la loi de finance 2025 indique que ces nouveaux abattements ne s’appliquent que si le BRLT a été conclu après le 01/01/2025. La doctrine n’étant pas parue, nous ne disposons pas des informations détaillées concernant le traitement des transmissions réalisées avec des baux antérieurs. La doctrine qui va paraître prochainement sera de nature à apporter ces précisions.
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