Cerfrance BFC
Porteur de projet ou chef d’une entreprise industrielle, artisanale ou commerciale, vous avez le projet de conclure un bail commercial pour le local que vous convoitez. Loin d’être un engagement anodin, faisons ensemble le tour des points importants à vérifier avant sa signature !
Communément appelé « bail 3-6-9 », il s’agit d’un contrat de gré à gré dont les clauses négociées librement entre les parties, bailleur et preneur, sont toutefois encadrées par les articles L 145-1 à L 145-60 du Code de Commerce.
Mis en place par un décret datant de 1953, la loi Pinel, entrée en vigueur le 18 juin 2014, est venue rigidifier son cadre, et assurer une meilleure sécurité au locataire et à son fonds de commerce.
Un bail commercial peut être conclu entre le propriétaire d’un local et l’entrepreneur exploitant son activité dans ce local.
Le type d’activité qui peut être exercé devra d’ailleurs être stipulé dans le bail rédigé.
Tout changement ou ajout d’activité par le preneur non prévu au bail devra faire l’objet d’une demande de déspécialisation au bailleur qui a un délai de 2 à 3 mois pour refuser (délai fonction de la nature du changement – ajout d’activité connexe ou changement total d’activité). La demande devra être faite par acte d’huissier ou envoi d’une LRAR.
La durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans. Elle peut également aller au-delà sans excéder 12 ans. Elle ne peut être illimitée.
Le preneur a la possibilité de résilier son bail à l’expiration de chaque période triennale sans que cette faculté soit expressément stipulée dans le bail. Pour ce faire, il devra respecter un préavis de 6 mois pour faire sa demande, par acte d’huissier ou envoi d’une LRAR. Depuis la loi Pinel, sauf cas particuliers (baux de plus de 9 ans, locaux monovalents, résidences de tourisme, bureaux, locaux de stockage…), la renonciation à la faculté de résiliation triennale n’est plus possible.
Le preneur a également la possibilité de renouveler son bail à l’expiration de celui-ci, en faisant sa demande écrite par acte d’huissier ou envoi d’une LRAR. L’absence de réponse du bailleur dans un délai de 3 mois vaut acceptation. En cas de refus du bailleur, ce dernier devra verser une indemnité d’éviction à son locataire, pour compenser la perte de son fonds de commerce.
En aucun cas, le bail ne peut prendre fin automatiquement. En l’absence de demande de résiliation ou de renouvellement, le bail commercial se poursuit pour une durée indéterminée (prolongation tacite). Ceci constitue un statut très précaire pour le locataire puisqu’il n’est plus titulaire du droit au bail, ce qui peut l’empêcher de vendre son fonds de commerce (le droit au bail étant l’une des composantes du fonds de commerce).
Le loyer initial est librement fixé entre les parties à la signature.
En l’absence de toute stipulation, une faculté de révision triennale du loyer est prévue par la loi. La partie souhaitant la révision du loyer devra en faire la demande par acte d’huissier ou envoi d’une LRAR, la demande devant préciser le montant souhaité du nouveau loyer. La révision du loyer devra suivre l’évolution d’un indice publié par l’INSEE. Cet indice peut être :
Le bail peut également prévoir une clause d’échelle mobile qui assure une indexation automatique du loyer. L’indice de référence devra également être précisé dans le bail.
Lors du renouvellement, le loyer ne peut être revu à la hausse que dans des cas précis encadrés par la loi. En effet, le bailleur sera en droit d’augmenter son loyer s’il a apporté des modifications notables au bien loué ou suite à l’évolution des facteurs locaux de commercialité justifiant d’une amélioration des caractéristiques propres du local commercial et de son attractivité.
Le bail suit la règle du plafonnement du loyer si :
En l’absence de renouvellement et à partir de la 13e année, le loyer est automatiquement déplafonné et le bailleur est en droit d’augmenter son loyer. La valeur locative réelle et réactualisée peut alors être prise en compte pour la fixation du nouveau loyer. Seuls les baux conclus ou renouvelés depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel pourront toutefois bénéficier d’une limitation du déplafonnement puisque l’augmentation ne pourra pas excéder 10% du loyer de l’année précédente, par an.
Concernant les charges et impôts relatifs au local, le partage bénéficiait jusqu’à présent de la liberté contractuelle entre les parties. La loi Pinel impose à présent qu’au bail soit annexé un inventaire précis et exhaustif des charges et de leur répartition entre les parties.
Le décret du 3 novembre 2014 précise la nature de charges locatives imputables à chacun. En l’occurrence, il liste les catégories de charges et impôts que le bailleur ne pourra en aucun cas mettre à la charge du locataire. On notera notamment les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil et les honoraires liés qui resteront à la charge du bailleur.
Enfin, un état des lieux, un état descriptif des travaux réalisés dans les 3 ans et un état prévisionnel des travaux sur 3 ans doivent être réalisés au moment de la conclusion du bail et annexés à celui-ci.
Le bail commercial ne peut pas interdire au preneur de céder son bail, qui peut notamment le faire à l’occasion de la cession de son fonds de commerce. Les parties peuvent toutefois convenir de clauses encadrant les conditions de cession. A titre d’exemple, le bail peut prévoir :
La vente du bien immobilier par le bailleur n’a aucun effet sur le bail. L’acquéreur du bien reprend les engagements du bail initial sans nécessité de rédiger un nouveau contrat.
Depuis la loi Pinel, le locataire dispose d’un droit de préférence pour l’acquisition du bien.
Seul le titulaire du bail peut en bénéficier. Il conviendra de vérifier si le bail a bien été renouvelé et qu’il ne bénéficie pas d’une prolongation tacite, entraînant la perte du droit au bail par le preneur.
N'hésitez pas à vous adresser à vos interlocuteurs Cerfrance BFC qui peuvent vous conseiller et vous accompagner sur ces problématiques de baux commerciaux : conseil@bfc.cerfrance.fr
Thuy-An Moncharmont, Conseillère d'entreprises Cerfrance BFC
