Investissements immobiliers : régularisation des charges

Quelles sont les charges locatives ?

Que ce soit en location vide ou en location meublée la liste des charges locatives est fixée par décret. Seules les dépenses qui figurent dans cette liste peuvent être répercutées au locataire.

Elles se répartissent en 3 catégories de dépenses :

• Les dépenses des services liées au logement et à l’usage de l’immeuble.
• Les frais d’entretien courant et de petites réparations dans les parties communes de l’immeuble.
• Les taxes locatives.

Plus précisément, il s’agit :

• Des ascenseurs et monte-charge

• Des dépenses relatives à l’eau froide, l’eau chaude

=> Eau froide / chaude des locataires

=> Eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes, des espaces extérieurs

=> Les frais d’entretien courant et des menues réparation des équipement de production d’eau chaude

=> Les frais de location, d’entretien et d’exploitation des compteurs généraux et individuels

• Des dépenses relatives au chauffage collectif

=> La fourniture d’énergie

=> Les frais d’entretien courant et des menues réparations des équipements de production de chauffage

=> Les frais de location, d’entretien et d’exploitation des compteurs

• Des dépenses relatives aux installations individuelles

Les dépenses à la charge du locataire concernent essentiellement le chauffage et la production d’eau chaude ainsi que la distribution d’eau dans les parties privatives.

• De l’entretien des parties communes intérieures telles que :

=> Électricité, fourniture des produits d’entretien, entretien de la minuterie, tapis, vide ordures,

=> Réparation des appareils d’entretien de propreté (ex : aspirateur)

=> Frais de personnel d’entretien.

• Des dépenses relatives à l’entretien et à l’exploitation des espaces extérieurs 

=> Nettoyage, coupe, arrosage, etc.

=> Achat des produits de jardinage

• Des taxes locatives

=> Taxe d’enlèvement des ordures ménagères

=> Taxe de balayage

=> Redevance assainissement 

Comment sont régularisées les charges locatives ?

La régularisation des charges locatives a lieu en deux temps :

1/ Les provisions sur charges.

Tous les mois, le locataire paie une « provision sur charges » en même temps que son loyer.

Le montant de cette provision est calculé en fonction des chiffres arrêtés lors de la précédente régularisation des charges ou du budget prévisionnel du logement lorsque ce dernier est en copropriété.

Ce montant doit être mentionné dans le contrat de bail.

Attention en cas de forfait de charges : les charges locatives qui figurent au contrat de bail sous la forme de forfait n’ont pas être régularisées pour les baux qui sont signées depuis le 27 mars 2014. Il n’est donc pas possible de réclamer de complément au locataire dans ce cas si la somme versée est inférieure aux dépenses réelles.

2/ La régularisation annuelle des charges

La provision payée par le locataire est régularisée chaque année en fonction des dépenses réellement exposées par le propriétaire.

Le propriétaire doit adresser au locataire un décompte des charges un mois avant la régularisation annuelle des charges locatives. Le décompte de charges doit répondre aux conditions suivantes :

• Chaque poste de dépense doit être renseigné.

• Il faut distinguer les charges dont sont redevable le propriétaire de celles dont le locataire est redevable.

• Si le logement est dans un immeuble collectif, le décompte de charge doit préciser le mode de répartition entre les différents locataires.

Si la provision est inférieure au montant exact des charges locatives, le propriétaire peut demander un complément de charges. Dans le cas contraire le propriétaire doit reverser le trop perçu à son locataire.

Chloé Bos, Responsable de mission juridique Cerfrance BFC