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Compte tenu du contexte économique français, il ressort que nombre d’investisseurs s’interrogent actuellement sur l’intérêt d’investir une partie de leur patrimoine à l’étranger afin de diversifier leur patrimoine, voire bénéficier d’opportunités avec un prix de l’immobilier plus attractif qu’en France.
Un investissement à l’étranger doit intégrer les spécificités locales avant d’investir mais également l’imposition en France des revenus dégagés à l’étranger.
Publié le 23.03.2026 par Aurélie Mathé
L’un des principaux atouts de l’investissement à l’étranger réside dans la diversification de votre patrimoine. En possédant des actifs immobiliers dans différentes zones géographiques, il y a moins de dépendance avec la situation économique de la France.
Se réalisent grâce à l’acquisition de parts de société ayant leur activité à l’étranger, via l’achat d’ETF monde par exemple ou de fonds ayant investi à l’étranger.
Notamment l'achat de bien immobilier en direct
L’idée qu’investir à l’étranger permet de s’affranchir de tout impôt est fausse : la loi française indique que tout citoyen résident fiscal français doit payer l’impôt français sur l’intégralité de ses revenus… même ceux qui proviennent d’un autre pays.
Il convient de se référer à la convention fiscale conclue entre la France et le pays dans lequel les revenus perçus trouvent leur source, si elle existe, afin de déterminer l’imposition.
Lors de la lecture de la convention :
Pour rappel, un résident français est considéré comme tel s’il remplit au moins l’une des conditions suivantes :
Le principal intérêt de l’investissement en assurance-vie luxembourgeoise est le triangle de sécurité. Il garantit que les actifs des souscripteurs sont séparés de ceux de la compagnie d’assurance, et offre ainsi une protection maximale en cas de faillite de l’assureur. Par ailleurs, le super privilège offre aux épargnants un statut de créancier de premier rang. Autrement dit, ils sont prioritaires pour récupérer leurs fonds en cas de défaillance de l’assureur, la gamme des supports d’investissement est généralement plus large.
En revanche, les frais de ces contrats sont généralement plus élevés. Le ticket d’entrée est relativement conséquent (environ 200 000 €).
Fiscalité : il y a neutralité fiscale. Elle s’adapte à la fiscalité du pays de résidence du souscripteur, ce qui élimine le risque d’une double imposition. À noter que la fiscalité est la même pour un résident fiscal français, qu’il possède un contrat français ou luxembourgeois.
Conclusion, il n’y a pas d’intérêt fiscal à avoir une assurance-vie luxembourgeoise.
Chaque marché immobilier a ses propres dynamiques et particularités. Avant d’investir, il est nécessaire de prendre le temps d’évaluer les risques associés.
L’un des pièges courants lors d’un investissement immobilier à l’étranger réside dans la complexité des lois locales. Chaque pays dispose de ses propres régulations concernant la propriété étrangère, la fiscalité immobilière et les droits locatifs. Si vous souhaitez acquérir un bien immobilier en direct, l’accompagnement d’un avocat spécialisé en droit immobilier international est indispensable.
*SCPI : Société Civile de Placements Immobilier
Sous cette hypothèse, c'est le gestionnaire de la SCPI qui s’occupe de l’investissement immobilier à l’étranger ainsi que de sa gestion locative. Il existe des SCPI investies dans la plupart de la zone euro, facilement accessibles.
Au niveau de votre déclaration de revenus, la société de gestion vous envoie des formulaires pour vous guider pour la déclaration de revenus à l’étranger et éviter la double imposition. Grâce à l’application de certaines conventions fiscales, les revenus peuvent être moins taxés que les revenus de même nature de source française.
Actuellement, ces SCPI offrent un rendement supérieur aux SCPI françaises. A noter que ces SCPI sont pour la plupart relativement récentes (< 5 ans).
De plus, le ticket d’entrée est moindre que pour un investissement immobilier en direct.
Le marché actuel propose une diversité d’offres pour investir à l’étranger. Si vous souhaitez investir seul en direct à l’étranger, l’accompagnement d’un avocat spécialisé est recommandé. Sinon, il est possible d’investir « collectivement » via les ETF (Exchange Traded Funds), les fonds communs de placements ou les SCPI.
Retrouvez notre article consacré aux ETF ➡️ Les ETF expliqués simplement : comprendre ce placement avant d’investir
