Démembrement de propriété : qu’est-ce que c’est ?

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Parlons d’abord du droit de propriété.  Il est constitué de la nue-propriété (droit de disposer d’un bien, de le modifier, de le détruire) et de l’usufruit (droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus).

Lorsqu’ils n’appartiennent pas à la même personne, on parle alors de démembrement de propriété qui concerne aussi bien les terres, que les bâtiments et parts de société.

Quelles possibilités de démembrement de propriété ?

Il en existe deux :

• Le démembrement définitif : le nu-propriétaire récupère la pleine-propriété au décès de l’usufruitier (le plus usuel). On parle de remembrement.
• Le démembrement temporaire : au bout d’un certain délai, le nu-propriétaire récupère la pleine-propriété.

Quels types de démembrement peut-on faire ?

• Le démembrement par donation : les parents donnent la nue-propriété aux enfants et gardent l’usufruit.
• Le démembrement par achat/vente en démembrement simple : les parents achètent l’usufruit et les enfants la nue-propriété.
• Le démembrement par achat/vente en démembrement croisé : dans un couple, chacun prend une part d’usufruit et une de nue-propriété. Cela permet en cas de décès de continuer à jouir du bien. Souvent utilisé pour des couples pacsés. Ce type de démembrement peut également se faire via une SCI, les personnes prennent donc de l’usufruit et de la nue-propriété des parts de SCI (et non du bien directement).

Quels en sont les avantages ?

Il y a plusieurs avantages à recourir au démembrement de propriété :

• Il facilite la transmission et limite son coût fiscal si donation et respect des plafonds de donation
• Il faut l’accord de l’usufruitier pour céder.
• Il peut permettre (si temporaire) à l’usufruitier de percevoir des revenus complémentaires.

Quels en sont les inconvénients ?

• Il peut y avoir des frais de donation si dépassement du plafond des 100 000 € par parent et par enfant.
• Le coût des frais d’actes, de publicité… sont d’environ 2 % de la valeur des biens transmis.

Les conseillers Cerfrance BFC peuvent vous accompagner à faire le choix qui correspond le mieux à votre situation.

Si vous souhaitez en savoir plus, n’hésitez pas à contacter l’un de nos conseillers à l’adresse mail suivante : conseil@bfc.cerfrance.fr

Anaïs CHAMARAC, Conseillère Clientèle Cerfrance BFC